Avant d'entrer dans le détail des prix, des loyers ou des programmes d'aide, il faut poser une base commune, a quoi ressemble concrètement le marché du logement en Algérie aujourd'hui, comment se répartit le parc entre les différents circuits de production, et où se trouvent les vraies disparités géographiques. Cette section ne tranche rien, elle situe.

Un parc de logements dont la taille exacte reste incertaine

L'Algérie comptait environ 48 millions d'habitants au premier semestre 2026, selon les estimations démographiques des Nations unies, dont 74,8 % en zone urbaine. Ce sont des estimations, pas un chiffre de recensement : le dernier recensement général de la population et de l'habitat (RGPH) exploité dans son intégralité remonte à 2008, année où la population résidente s'établissait à 34,5 millions d'habitants et le parc de logements à environ 13,9 millions d'unités (calcul dérivé des données ONS), dont 1 932 610 vacantes, soit 13,95 % du parc, contre 18,77 % dix ans plus tôt.

Un sixième RGPH s'est déroulé du 25 septembre au 16 octobre 2022, avec plus de 53 000 agents recenseurs mobilisés sur le terrain. Ses résultats préliminaires sur la population et le parc de logements ont été présentés en conseil des ministres fin janvier 2023, mais les données définitives et désagrégées, celles qui permettraient de connaître le nombre de logements par wilaya, par type et par statut d'occupation, n'étaient toujours pas pleinement livrées aux ministères concernés fin 2025, selon la presse spécialisée. Concrètement, la taille exacte du parc national de logements en 2026 n'est pas une donnée publique vérifiable : les chiffres qui circulent reposent sur des bilans de programmes et des projections, pas sur un inventaire actualisé du parc existant.

Le ministère de l'Habitat suit la pression sur le logement via le taux d'occupation par logement (TOL), le nombre moyen de personnes par unité d'habitation, passé de 4,54 en 2020 à 4,25 fin 2023 puis à 4,18 fin 2024. Le TOL constitue l'un des principaux indicateurs disponibles pour suivre l'évolution des conditions d'occupation du parc, faute d'un dénombrement complet et actualisé de ce parc lui-même. Il ne mesure pas directement la tension du marché : sa baisse peut résulter de livraisons neuves comme de l'évolution de la taille des ménages ou des modes d'occupation.

Plusieurs circuits de production, pas un marché unique

Le marché du logement algérien repose sur plusieurs circuits de production et d'accès à la propriété ou à la location, qui ne répondent ni aux mêmes règles ni aux mêmes acheteurs.

Le marché privé couvre l'auto-construction non aidée, le collectif privé et les biens revendus de gré à gré. Les prix y sont librement fixés entre vendeur et acheteur, sans barème contraignant.

Le logement public locatif (LPL), ex-logement social, est attribué sous condition de revenu et reste la propriété de l'État : le bénéficiaire n'en est que locataire.

L'accession aidée regroupe deux formules principales. La location-vente AADL, gérée par l'Agence nationale d'amélioration et de développement du logement, permet au souscripteur de devenir propriétaire au terme du remboursement intégral du bien, sur un délai de paiement porté à 30-35 ans pour l'actuelle génération AADL 3. Le logement promotionnel aidé (LPA) combine une aide de la Caisse nationale du logement et un crédit bancaire bonifié.

Un autre ensemble de dispositifs concerne l'habitat rural et l'auto-construction aidée, qui ciblent la construction ou l'extension de logements individuels hors des grands centres urbains : l'aide à l'habitat rural est versée en tranches, l'aide à l'auto-construction s'applique dans les lotissements sociaux.

Le poids relatif de ces circuits et dispositifs dans la production programmée se lit dans les lois de finances. Le PLF 2025 prévoyait 235 000 logements neufs (185 000 en location-vente, 40 000 en aide au logement rural, 10 000 en LPL), en plus d'un stock de programmes antérieurs non encore livrés de 965 833 unités toutes formules confondues. Le PLF 2026 programme le lancement de 360 000 nouveaux chantiers : 300 000 logements AADL 3, 10 000 LPL, 30 000 aides à l'habitat rural et 20 000 aides à l'auto-construction et au logement participatif. Dans les deux budgets, l'accession aidée type AADL représente la majorité de la production programmée, très loin devant le LPL et le LPA.

Une géographie du logement concentrée sur le littoral

La population et le parc de logements restent concentrés sur la frange nord du pays, dans le cadre d'une urbanisation et d'une concentration démographique historiquement plus fortes dans cette partie du territoire que dans les Hauts Plateaux ou le Sud. Alger, Oran, Constantine et Annaba restent les principaux pôles urbains examinés dans les données de prix qui suivent, en tant que grandes agglomérations économiques du nord du pays. En l'absence de résultats RGPH 2022 pleinement exploités, il n'existe cependant pas de classement démographique des grandes villes algériennes reposant sur un recensement récent et vérifié.

Le référentiel fiscal de la Direction générale des impôts (DGI), qui fixe des fourchettes de prix au mètre carré par commune pour le calcul de l'assiette des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, situe la wilaya d'Alger en tête pour la période biennale 2025-2026, avec des valeurs allant de 115 000 DA/m² en zone périphérique à 149 500 DA/m² en centre-ville pour l'habitat individuel de standing. Blida affiche des niveaux comparables, entre 90 000 et 195 000 DA/m². Ce référentiel, republié tous les deux ans, sert de base fiscale et non de prix de marché : la DGI le présente elle-même comme un outil de lutte contre la sous-évaluation des biens dans les actes notariés.

Le baromètre immobilier DinarSquare, alimenté par les annonces actives de la plateforme Lamacta et mis à jour mensuellement, illustre ces écarts géographiques côté prix demandés. Sur un instantané vérifié le 12 août 2026, dans l'échantillon de 3 033 annonces couvrant 14 wilayas, le prix médian au m² des appartements à vendre était de 152 941 DA/m². Cet indicateur fournit un point de comparaison entre les wilayas couvertes, mais ne constitue pas une moyenne ou médiane nationale officielle : l'échantillon ne couvre ni l'ensemble des wilayas du pays, ni les transactions réalisées hors annonces en ligne. Alger arrivait en tête à 207 547 DA/m² (loyer médian 70 000 DA), devant Oran à 163 934 DA/m² (loyer médian 75 000 DA) et Annaba à 141 666 DA/m² (loyer médian 40 000 DA). Constantine, à 93 566 DA/m², se situait nettement en dessous de ces trois pôles, à un niveau proche de Sidi Bel Abbes (89 855 DA/m²). À l'échelle communale, l'écart se creuse encore : Hydra, à Alger, ressort comme la commune la plus chère de l'échantillon à 380 116 DA/m², contre 78 571 DA/m² pour Jijel, la wilaya la moins chère couverte par le baromètre.

Ces chiffres sont des prix demandés sur annonces actives, en médiane et non en moyenne, ce qui les rend plus robustes aux valeurs aberrantes mais ne dit rien du prix auquel les biens se vendent réellement. Aucune base de données publique en Algérie ne recense les prix de transaction notariés à un niveau désagrégé : c'est un vide statistique qui structure toute lecture du marché immobilier algérien, du barème DGI aux annonces en ligne.

Propriété et location : deux régimes qui ne se recoupent pas

L'Algérie est généralement décrite dans la littérature académique comme un pays de propriétaires occupants, une situation issue de la cession du patrimoine immobilier public engagée dans les années 1980, qui a fait chuter la part des locataires depuis un niveau proche de 70 % avant cette réforme. Aucune enquête récente et représentative ne permet de chiffrer précisément le taux de propriété actuel, faute, là encore, de résultats RGPH pleinement exploités.

Le marché locatif privé fonctionne de façon largement informelle : vaste, mais peu formalisé, ce qui complique toute comparaison statistique fiable, avec des loyers fixés librement entre bailleur et locataire. Le segment locatif réglementé comprend notamment le parc public locatif (LPL), tandis que le marché locatif privé fonctionne principalement de gré à gré, sans barème de référence comparable à celui de la DGI pour les ventes. Il n'existe pas, à l'heure actuelle, de dispositif statistique national permettant de suivre le marché locatif privé avec le même niveau de détail que certains marchés immobiliers plus documentés.

Une production qui s'est accélérée depuis 2020

Les volumes de logements livrés et distribués ont été élevés depuis 2020, selon les bilans publiés par le ministère de l'Habitat, même si les chiffres disponibles ne convergent pas toujours selon les sources et les périmètres de comptage. Un bilan ministériel relayé par El Moudjahid évoque 1,5 million de logements distribués toutes formules confondues entre 2020 et 2024. La présentation budgétaire du PLF 2026, faite par le même ministère en novembre 2025, avance de son côté 1,7 million de logements livrés sur la même période. L'écart, environ 200 000 unités, n'est pas expliqué publiquement ; il pourrait correspondre à des périmètres de comptage différents, logements achevés d'un côté, décisions d'attribution notifiées de l'autre.

Deux opérations nationales de distribution rythment désormais chaque année : celle du 5 juillet, anniversaire de l'indépendance, et celle du 1er novembre, anniversaire du déclenchement de la guerre de libération. En 2025, ces deux opérations avaient porté respectivement sur 192 000 puis 144 000 logements livrés, pour un total annuel visé de 400 000 unités. En 2026, l'opération du 5 juillet a livré 179 168 logements. Celle du 1er novembre 2026 n'a pas encore eu lieu à la date de rédaction de cette section, le ministre de l'Habitat Mohamed Tarek Belaribi en a annoncé le principe le 17 août 2026, précisant qu'elle inclurait les toutes premières livraisons du programme AADL 3, dans un nombre de wilayas non précisé à ce stade.

Ce programme AADL 3, lancé en 2023, concentre l'essentiel de l'effort budgétaire actuel. Il avait enregistré 1 024 342 demandes en mars 2025, et environ 950 000 souscripteurs avaient réglé la première tranche par voie électronique au 3 mai 2026, date à laquelle le ministre indiquait que 130 000 logements étaient en cours de réalisation à travers le pays. Aucune livraison AADL 3 n'était encore confirmée à la date de rédaction.

Ce qui pèse sur les prix et les loyers

Les écarts documentés plus haut, entre wilayas comme entre communes d'une même wilaya, renvoient à un nombre restreint de facteurs mesurables : la rareté du foncier disponible sur le littoral et dans les grandes agglomérations, la proximité des pôles d'emploi et des équipements, la pression démographique d'une population jeune qui continue de former de nouveaux ménages, et un revenu moyen des ménages qui, dans les grandes villes, ne suit pas la même trajectoire que les prix demandés sur le marché privé. Ces mécanismes, et leur traduction en termes d'accessibilité financière réelle, font l'objet des sections suivantes.

Trois niveaux de prix coexistent en Algérie sans jamais vraiment se recouper, la valeur de référence fiscale fixée par la DGI, le prix demandé affiché sur les annonces, et le prix de transaction réel, qui n'est documenté nulle part publiquement.